下半年房地产市场趋稳 政策调控注重差异化|开云APP在线下载

原标题：下半年房地产市场渐大位 政策调控侧重差异化预计全年房地产销售面积和投资同比分别快速增长20％和4％左右；下半年要重点注目地王现象带给的先前市场运营风险、去库存过程中的风险获释和蔓延到以及房价过慢下跌阶段的泡沫累积和幻灭；建议采行一城一策的差别化调控政策，平稳住房金融政策，更进一步作好信息公开发表半透明，平稳社会预期。上半年市场很快转好，部分城市房价下跌显著1.房地产市场销售很快转好，去库存效益初显在一系列受到影响政策实施后，2016年上半年一二线城市的房地产市场首度转好，呈现出量价齐升态势。

2016年前5个月全国商品房销售面积和销售额同比分别快速增长33.2％和50.7％。分城市看，16月间35个主要城市中成交价面积同比下跌的城市有32个，其中惠州、天津、南京和扬州成交价面积同比下跌100％以上。只有3个城市同比上升，其中深圳和北京同比分别上升23％和10％。

第一季度一线城市住房成交价同比增长速度领先，4月份以来二三线城市的销售同比增长速度开始显著多达一线城市。综合来看，上半年一线城市商品房成交价面积同比快速增长7％、二线和三线城市同比增长速度分别是47％和44％。

但同类城市间成交价面积的差异相当大，例如在一线城市里，广州和上海同比分别下跌27％和14％，深圳和北京却同比上升23％和10％。销售增长速度减缓，延长了各城市的库存消化期。

从去短期库存速度看，累计到2016年5月末，按照过去5个月的平均值销售速度，消化完了所有的房地产待售面积，一线城市平均值必须8.5个月，较年初延长2.6个月；二线、三线城市平均值分别必须7.5个月和15.6个月，分别比年初延长6.7个月和19.0个月。但如果考虑到施工面积和待动工面积，去库存的长年压力依然相当大。累计到2016年5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，施工面积是65亿平方米。

按照前5个月的平均值销售速度计算出来，共需2.8年才能消化掉全部库存。2.房地产投资回落显著，热点城市土地出让价格较慢上升在强大市场需求造就下，房地产开发投资、新开工面积的同比增长速度下降显著。

2016年15月，全国房地产开发投资额同比快速增长7.0％，比2015年全年1％的增幅提升了6个百分点。从区域看，中部地区投资同比增幅超过11.6％，远高于东部地区6％和西部地区5.8％的同比增幅。同房地产市场完全一致，土地市场的区域分化特征也更为突显，二线城市的土地成交价面积、转让收益和楼面地价的同比增幅，都多达了一线和三线城市。

从成交价面积看，2016年上半年全国300个城市成交价土地面积36589万平方米，同比下降3％，其中住宅类用地11349万平方米，同比增加0.4％。但一线城市土地成交价面积衰退显著，同比增幅上升29％。

二线和三线城市小幅回落，同比增幅分别是5％和2％。从土地出让收益看，二线城市同比快速增长78％，一线城市同比上升14％，三线城市则同比快速增长5％。

一二线城市地王频出是土地市场的一个最重要特征。2016年上半年，二线城市楼面地价同比增幅高达76％，一线城市和三线城市分别是25％和6％。多数城市的楼面地价溢价率大幅度提高，一线城市提升了44个百分点，溢价率超过61％。

二线城市和三线城市的溢价率依序是49％和17％，分别提升了39个百分点和11个百分点。

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